재건축·재개발 '날벼락'…목동·여의도 계약 파기 위기, 혼란 속 해법은?

9·7 공급 대책, 한 달 만에 암초에 걸리다

9·7 공급 대책 발표 이후, 부동산 시장은 기대감에 부풀었습니다. 하지만, 불과 한 달 만에 강력한 수요 억제 정책인 10·15 대책이 발표되면서, 정비업계와 부동산 거래 현장에는 극심한 혼란이 찾아왔습니다. 용적률 완화를 통해 사업성을 높이려던 서울 공공 재건축·재개발 현장은 규제 지역으로 묶이며 혜택을 받지 못하게 되었고, 계약을 앞두고 있던 목동·여의도 지역의 집주인들은 예상치 못한 난관에 직면했습니다. 이러한 상황은 정부 정책의 엇박자, 그리고 시장에 대한 충분한 고려 부족을 드러내는 듯합니다.

 

 

 

 

공공 재건축·재개발, 용적률 완화 혜택 사라지다

10·15 대책은 서울 전역을 투기과열지구로 지정하며, 9·7 공급 대책의 핵심이었던 용적률 완화 혜택을 무력화시켰습니다. 공공 재건축·재개발 사업의 경우, 3년 한시적으로 용적률 완화 혜택을 제공하겠다는 정부 발표가 있었지만, 규제 지역 지정으로 인해 많은 사업장이 혜택을 받지 못하게 되었습니다. 이는 사업 추진의 동력을 약화시키고, 공급 활성화를 기대했던 시장에 실망감을 안겨주는 결과를 초래했습니다. 더불어민주당의 후속 입법으로 투기과열지구를 제외한 사업장에 용적률 혜택을 제공하는 법안도 발의되었지만, 정책 발표 한 달 만에 서울 전역이 투기과열지구로 지정되며 공급 대책이 무색해진 셈입니다.

 

 

 

 

도심 복합사업, 용적률 혜택 '없던 일' 되다

정부는 9·7 공급 대책에서 도심복합사업을 진행하는 저층 주거지 사업장에 대해 법적 상한 용적률을 현행 1.2배에서 1.4배까지 늘리겠다고 밝혔습니다. 하지만, 규제지역이거나 대책 발표 전 사업시행계획인가를 받은 구역은 제외가 되었습니다. 약수역 인근(1300가구), 상봉터미널(1168가구 규모) 등 서울 핵심지의 공공 도심복합사업지들은 한 달 만에 용적률 혜택이 ‘없던 일’이 돼버렸습니다. 이는 정부의 공급 확대 정책이 실질적인 효과를 거두지 못하고, 오히려 사업 추진에 걸림돌로 작용할 수 있다는 점을 시사합니다.

 

 

 

 

외곽 정비물량 많은 곳도 규제에 발목

서울 외곽의 정비물량이 많은 지역 역시 투기과열지구 지정으로 인해 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 제한 등 각종 규제를 받게 되었습니다. 이는 기존 조합원들의 매물을 묶어두는 결과를 낳았고, 사업 추진을 반대하는 목소리를 높이는 등 사업 지연의 가능성을 키우고 있습니다. 상계주공 5단지의 경우, 관리처분인가를 앞두고 현금청산자가 속출하거나 관리처분인가 동의율 미달로 재건축 사업 진행에 차질이 우려되는 상황입니다. 조합 설립을 반대하는 비상대책위원회가 결성될 가능성도 높다는 소식입니다.

 

 

 

 

목동·여의도, 계약 파기 위기에 놓이다

목동·여의도처럼 이전부터 토지거래허가구역이던 지역들은 투기과열지구로 추가 지정되면서 계약 파기 위기에 직면했습니다. 10·15 대책 이전에 거래가 시작되어 약정서를 쓰고 구청의 거래 허가를 기다리고 있었지만, 규제 지역 지정으로 인해 조합원 지위 양도가 가능할지 불투명해졌기 때문입니다. 만약 약정서가 계약서로 인정받지 못하면 조합원 지위 양도가 불가능해져 매매 계약 자체가 파기될 수 있습니다. 매도인들의 항의가 이어지고 있지만, 국토부는 대책 발표 후 2주가 넘도록 계약 인정 여부에 대한 결론을 내리지 못하고 있어 시장의 혼란을 더욱 키우고 있습니다.

 

 

 

 

전문가, 정책의 정교함 부족 지적

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “공급 대책과 수요 억제 대책이 엇박자를 내고 있다”며 “광범위한 규제가 발표됐지만 정책을 펼칠 때는 세밀하게 다듬어져야 한다”고 지적했습니다. 전례 없는 부동산 규제 발표에도 불구하고, 정책의 정교함이 부족하다는 비판이 제기되고 있습니다. 이는 정부의 정책 결정 과정에서 시장 상황과 다양한 변수를 충분히 고려하지 못했다는 점을 시사하며, 향후 정책 추진에 있어 보다 신중하고 세심한 접근이 필요함을 강조합니다.

 

 

 

 

혼란 속 재건축·재개발, 해법 모색이 시급하다

9·7 공급 대책과 10·15 대책의 엇갈린 행보는 부동산 시장에 혼란을 야기하고, 재건축·재개발 사업에 차질을 빚게 했습니다. 용적률 완화, 도심 복합사업 등 공급 활성화를 위한 정책들이 규제에 가로막히면서, 시장의 불안감은 더욱 커지고 있습니다. 목동·여의도 계약 파기 위기, 외곽 지역의 사업 지연 우려 등 다양한 문제들이 발생하고 있으며, 정부는 시장의 혼란을 최소화하고, 사업의 정상화를 위한 구체적인 해법을 제시해야 할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.10·15 대책으로 인해 가장 큰 피해를 보는 지역은 어디인가요?

A.목동, 여의도 등 토지거래허가구역으로 묶여 있던 지역들이 투기과열지구로 추가 지정되면서 계약 파기 위기에 놓인 상황입니다.

 

Q.정부의 부동산 정책, 무엇이 문제인가요?

A.공급 대책과 수요 억제 대책의 엇박자, 정책의 정교함 부족 등이 문제로 지적되고 있습니다.

 

Q.앞으로 재건축·재개발 시장은 어떻게 될까요?

A.정부의 정책 방향, 시장 상황에 따라 불확실성이 커지고 있습니다. 정부의 적극적인 대처와 시장과의 소통이 중요합니다.