제이알리츠 위기, KB·신한 리츠도 흔들리나? 투자자 불안감 증폭

제이알리츠, 흑자 도산 위기…리츠 업계 '찬바람'

국내 대표 리츠인 제이알글로벌리츠가 기업회생 절차를 신청하며 리츠 업계 전반에 대한 우려가 커지고 있습니다. 지난달 27일, 제이알리츠는 만기가 돌아온 400억원 규모의 전자단기사채를 상환하지 못해 서울회생법원에 기업회생절차 개시를 신청했습니다. 이 사태로 인해 최소 3만 명 이상의 투자자가 피해를 입은 것으로 추산되며, 개인 주주만 2만 8200명에 달합니다. 과거 우량 리츠로 평가받았던 제이알리츠의 몰락은 투자자들에게 큰 충격을 안겨주고 있습니다.

 

 

 

 

벨기에 자산 가치 하락, 캐시트랩 발동 '적신호'

제이알리츠의 위기는 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 자산 가치 하락에서 비롯되었습니다. 자산 가치 하락으로 담보인정비율(LTV)이 상승하자, 유럽 현지 대주단은 임대료를 압류하는 캐시트랩(Cash Trap)을 발동했습니다. 이러한 문제가 다른 상장 리츠에서도 발생할 수 있다는 불안감이 투자 심리를 위축시키고 있습니다. 전문가들은 제이알리츠 사태가 리츠 업계 전반으로 확산될 가능성은 낮다고 보지만, 투자자들의 불안감은 쉽게 가라앉지 않고 있습니다.

 

 

 

 

KB스타리츠, 제이알리츠와 유사한 상황…유상증자로 급한 불 껐지만

KB금융이 운용하는 KB스타리츠 역시 제이알리츠와 유사한 어려움에 직면해 있습니다. KB스타리츠 전체 자산의 약 77%가 벨기에 브뤼셀의 '노스 갤럭시타워'에 집중되어 있으며, 이 자산은 파이낸스타워 인근에 위치합니다. 현재 노스 갤럭시타워의 LTV는 캐시트랩 발동 기준을 하회하고 있지만, 유럽 오피스 시장의 불황이 지속될 경우 자산 가치 하락으로 유동성 문제가 재발할 가능성이 있습니다. KB스타리츠는 지난 2월 1050억원 규모의 유상증자를 통해 재무 건전성을 개선했지만, 안심하기는 이른 상황입니다.

 

 

 

 

신한글로벌액티브리츠, 부진한 수익률 속 고배당…결손금 증가 '위태'

신한리츠운용이 관리하는 신한글로벌액티브리츠도 상황이 녹록지 않습니다. 미국 부동산 등에서 부진한 수익률을 기록하는 와중에도 고배당을 지급하며 자본금을 잠식하고 있습니다. 실제 재작년 8월 말 336억 원이었던 결손금은 1년 뒤 511억 원으로 증가했습니다. 이러한 결손금 문제가 해결되지 못할 경우, 최악의 경우 기업회생 절차를 밟을 수 있다는 지적이 나오고 있습니다. KB금융과 신한금융 측은 지주 차원의 유상증자는 고려하지 않고 있다는 입장이지만, 투자자들의 우려는 깊어지고 있습니다.

 

 

 

 

전문가 제언: 차입 구조 다변화 및 국내 투자 비율 확대

금융투자업계 관계자는 지주 차원의 유상증자가 어렵다면, 사모사채 등 차입 구조를 다변화하여 유동성 위기를 막아야 한다고 조언합니다. 또한, 포트폴리오 재점검을 통해 국내 투자 비율을 늘리는 전략도 유효하다고 덧붙였습니다. 이러한 다각적인 노력을 통해 리츠 시장의 안정성을 확보하고 투자자들의 신뢰를 회복하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

제이알리츠 사태, 리츠 시장의 불안한 미래

제이알리츠의 기업회생 신청은 리츠 시장 전반에 대한 불안감을 증폭시키고 있습니다. KB스타리츠와 신한글로벌액티브리츠 역시 유사한 어려움을 겪고 있으며, 전문가들은 차입 구조 다변화와 국내 투자 비율 확대 등 다각적인 해결책을 제시하고 있습니다. 투자자들의 신뢰 회복과 시장 안정화를 위한 노력이 시급합니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.제이알리츠 사태가 다른 리츠에도 영향을 미칠까요?

A.전문가들은 상장 리츠 전반의 신용도에 단기간 내 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보지만, 투자 심리 위축 가능성은 있습니다. 국내 상장 리츠 대다수가 국내 핵심 지역 오피스 위주로 포트폴리오를 구성하고 있기 때문입니다.

 

Q.KB스타리츠는 안전한가요?

A.현재 LTV는 캐시트랩 발동 기준을 하회하지만, 유럽 오피스 시장 불황 시 자산 가치 하락으로 유동성 문제가 재발할 가능성이 있습니다. 유상증자로 급한 불은 껐으나 지속적인 관리가 필요합니다.

 

Q.신한글로벌액티브리츠의 결손금 문제는 어떻게 해결될 수 있나요?

A.결손금 문제 해결 없이는 최악의 경우 기업회생 절차를 밟을 수 있습니다. 차입 구조 다변화, 포트폴리오 재점검 등 적극적인 재무 건전성 개선 노력이 필요합니다.