1주택자도 안심 못 해! 장기보유 특별공제 폐지 시 보유세 최대 60% 폭탄 경고

1주택자 보유세 강화, 정책 변화 예고

이재명 대통령이 투자·투기 목적의 1주택에 대한 보유 부담 강화 가능성을 시사하면서, 고가 1주택 장기보유 전략에도 변화가 예상됩니다. 정부는 투자·투기용 1주택 매물 유도를 위해 세액공제 축소를 검토할 수 있으며, 이는 고가 장기보유 1주택자의 실효세율을 빠르게 상승시켜 정책 효과를 직접적으로 나타낼 수 있습니다. 특히 종합부동산세와 양도소득세의 장기보유 특별공제 축소가 유력한 카드로 거론되고 있습니다.

 

 

 

 

종합부동산세 장기보유 특별공제 축소 가능성

현행 종합부동산세 제도는 1주택자가 5년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 세액공제를 적용합니다. 10년 이상 보유 시 산출세액의 최대 40%까지 공제받을 수 있으며, 고령자 공제까지 합산하면 최대 80%까지 세 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 제도가 축소될 경우, 고가 주택 보유자들의 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

 

 

 

 

양도소득세 장기보유 특별공제 축소 시나리오

양도소득세 역시 중요한 변수로 지목됩니다. 현재 1주택자는 일정 보유·거주 요건 충족 시 장기보유특별공제를 적용받아 보유 기간과 거주 기간 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 만약 이 공제율이 축소되거나 거주 요건이 강화된다면, 주택 매각 시 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 예를 들어, 공제율이 48%에서 16%로 축소될 경우, 세 부담이 3억 원 이상 증가할 수 있습니다.

 

 

 

 

재산세 공정시장가액비율 조정 가능성

재산세 부담 증가 가능성도 제기됩니다. 현재 1주택자는 한시적 특례로 공정시장가액비율 43~45%를 적용받고 있으나, 이를 기본 비율인 60%로 정상화할 경우 과세표준이 상승하여 보유세 부담이 확대될 수 있습니다. 다만, 재산세는 지방세이므로 법 개정 등 절차가 필요하다는 현실적인 제약이 있습니다.

 

 

 

 

시뮬레이션: 보유세 부담 급증 현실화

우병탁 신한은행 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 반포자이 전용 84㎡를 10년 이상 보유한 1주택자의 경우, 장기보유 세액공제 미적용 시 보유세가 전년 대비 약 43% 증가할 것으로 추산되었습니다. 은마 전용 84㎡는 약 400만 원, 레미안대치 전용 84㎡는 약 651만 원 증가할 것으로 분석되었습니다. 특히 한남더힐 전용 235㎡와 같은 초고가 주택은 공제 축소 시 보유세 증가폭이 약 60%에 달해, 공시가격이 높을수록 부담 증가액이 가파르게 커지는 구조를 보였습니다.

 

 

 

 

공시가격 상승과 공제 축소의 이중고

이러한 시뮬레이션은 올해 공시가격이 전년 대비 30% 상승한다고 가정한 추정치입니다. 공시가격 변동 효과와 세액공제 조정 효과가 동시에 반영된 결과로, 1주택자라도 보유세 부담이 상당폭 늘어날 수 있음을 시사합니다. 특히 고가 주택 보유자일수록 이러한 부담 증가는 더욱 두드러질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

핵심은 보유세 폭탄 경고!

1주택자 장기보유 특별공제 축소 가능성으로 인해 종합부동산세와 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 고가 주택 보유자일수록 보유세 부담이 최대 60%까지 급증할 수 있으며, 재산세 공정시장가액비율 조정 가능성도 있어 안심할 수 없는 상황입니다.

궁금해하실 만한 점들

Q.장기보유 특별공제는 정확히 무엇인가요?

A.주택을 오랫동안 보유한 납세자의 세 부담을 줄여주기 위한 제도입니다. 종합부동산세와 양도소득세에 적용되며, 보유 기간에 따라 세액공제율이 달라집니다.

 

Q.공제 축소 시 보유세 부담이 얼마나 늘어나나요?

A.보유 주택의 가격과 보유 기간에 따라 다르지만, 시뮬레이션 결과 고가 주택의 경우 최대 60%까지 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.

 

Q.재산세 공정시장가액비율 조정은 어떻게 이루어지나요?

A.현재 1주택자에게 적용되는 한시적 특례 비율이 기본 비율로 환원될 경우, 과세표준이 상승하여 재산세 부담이 늘어날 수 있습니다. 다만, 이는 지방세 관련 절차가 필요합니다.